Tulum, México – 27 de mayo de 2025 -El mercado inmobiliario que una vez esbozó en Tulum, una joya del Caribe mexicano famoso por sus aguas turquesas y su elegancia bohemia, se enfrenta a un período de enfriamiento significativo. Un exceso de nuevas propiedades ha inundado el mercado, lo que lleva a una fuerte caída del 40% en las ventas y una caída en los precios de alquiler, confirmó un destacado líder de la industria.
Este cambio dramático ha encendido una “guerra de precios” entre los desarrolladores desesperados por vender sus unidades en un mercado repentinamente lleno de opciones, principalmente apartamentos de estudio, uno y dos habitaciones.
Mario Antonio San Miguel Herrera, el recientemente inaugurado presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales de Bienes Raíces (AMPI) en Tulum, reconoció la realidad. Explicó que el exceso de oferta actual es en gran medida una consecuencia de la especulación sin control y una avalancha de aspirantes a desarrolladores que ingresan al mercado después de la pandemia Covid-19.
“Después de Covid-19, muchos inversores llegaron a Tulum con el sueño de convertirse en desarrolladores”, declaró San Miguel Herrera en una entrevista después del cambio de liderazgo de su asociación. Esta ola de nuevos participantes, combinado con desarrolladores establecidos que expanden significativamente sus proyectos, creó el excedente actual.
“Estamos experimentando este exceso de oferta hoy; hay suficientes unidades para durar tres o cuatro años de ventas”, reveló, pintando una imagen de un mercado saturado de inventario. En comparación con el ritmo frenético de años anteriores, “hoy las compras de propiedades han disminuido en un 40%, y los alquileres han caído en un 80%”, reveló el presidente de AMPI. Estas cifras subrayan una inversión dramática de los tiempos de auge que vieron las propiedades de Tulum como inversiones imprescindibles.
El rápido desarrollo fue alimentado por el atractivo global de Tulum, incluido un nuevo aeropuerto internacional, sus playas vírgenes, exuberantes selvas, ruinas mayas antiguas y un ambiente ecológico único atrajo a turistas e inversores por igual. Muchos vieron una oportunidad para altos rendimientos, lo que condujo a un frenesí de construcción. Sin embargo, la demanda no ha seguido el ritmo de la explosión de nuevas unidades.
Este desequilibrio ha obligado a los desarrolladores a la feroz competencia. La “guerra de precios” que describió San Miguel Herrera implica recortes de precios significativos e incentivos adicionales a medida que los vendedores compiten por un grupo más pequeño de compradores. Lo que alguna vez fue un mercado de vendedores, con propiedades a menudo recogidas rápidamente, ahora se ha inclinado a favor de compradores cautelosos que se encuentran con más poder de negociación.
Además de las presiones locales del mercado son vientos en contra más amplios y económicos. San Miguel Herrera citó “factores macroeconómicos, como la incertidumbre actual generada por el gobierno de los Estados Unidos”, como contribuyendo a la desaceleración, lo que sugiere que el sentimiento internacional del comprador también está jugando un papel.
A pesar de la recesión actual, el sector inmobiliario de Tulum se mantiene en hilos de optimismo, en gran medida fijados en proyectos de infraestructura importantes. Los miembros de AMPI, según San Miguel Herrera, tienen “la esperanza de que el tren maya y el nuevo aeropuerto aceleren la demanda”. Se espera que el Aeropuerto Internacional Tulum recientemente inaugurado (el Aeropuerto Internacional de Felipe Carrillo Puerto) y la red de trenes Maya aún expandida impulsen significativamente las llegadas de turistas y mejoren la accesibilidad a la región. La industria espera que estos proyectos ayuden, con el tiempo, a absorber el inventario de exceso de propiedad al atraer una nueva ola de visitantes y posibles residentes.
Para los posibles compradores e inquilinos, las condiciones actuales del mercado pueden presentar oportunidades para una entrada más asequible en Tulum. Sin embargo, la fuerte caída en los precios y los alquileres también plantea preocupaciones sobre la estabilidad de las inversiones realizadas en el pico del mercado.
El mercado inmobiliario de Tulum ahora está en una fase necesaria de ajuste. El encanto de las ganancias rápidas ha colisionado con el principio económico de oferta y demanda. Si bien la promesa de una mejor conectividad a través de una nueva infraestructura ofrece un faro de esperanza para una futura recuperación, desarrolladores, inversores y profesionales de bienes raíces están navegando actualmente un panorama desafiante. La efectividad de estos proyectos a gran escala en reequilibrar el mercado excesivo de Tulum se observará de cerca en los próximos meses y años.
Además de los problemas de Tulum
Al agravar las presiones en el mercado inmobiliario, Tulum también está lidiando con una recesión notable en su sector turístico vital. Los operadores turísticos locales informan una caída significativa en el número de visitantes, describiendo la actual temporada baja como inusualmente severa y golpeando nuevos mínimos, dejando a muchos en la economía dependiente del turismo que lucha. Esta disminución se refleja en la conectividad del aire; A pesar de la fanfarria inicial en torno al nuevo aeropuerto internacional de Tulum, varias aerolíneas importantes han anunciado recientemente reducciones o incluso cancelaciones de sus vuelos. Estos ajustes por parte de los transportistas, que afectan la accesibilidad que se esperaba reforzar la región, sugieren preocupaciones crecientes sobre la demanda de vacío y el atractivo actual del destino, potencialmente derivado de una combinación de factores que incluyen los altos costos de Tulum, los desafíos de algas marinas de Sargassum de temporada y las percepciones de seguridad de evolución, complicando aún más el camino hacia la recuperación.
